Ley de derecho de acceso a la vivienda.
Primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda
Este jueves, se ha publicado en el BOE de 25 de mayo de 2023. Se trata de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La ley se estructura en cinco títulos y contiene 36 artículos, seis disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y nueve disposiciones finales.
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Objetivo de la Ley.
El objetivo de la Ley es dotar a las Comunidades Autónomas y municipios de herramientas para contribuir a facilitar el acceso a una vivienda digna. Entre otras cosas, la ley activa mecanismos para incentivar la oferta asequible, sobre todo para jóvenes y colectivos vulnerables; para evitar la vivienda vacía, de contención y bajada de los precios del alquiler en zonas declaradas tensionadas, y para incrementar el parque de vivienda en alquiler social.
Novedades.
- A continuación, relacionamos las novedades principales de esta nueva ley.
- Nueva definición para grandes tenedores.
- Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
- Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
- Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero.
- Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
- No permitido el acuerdo entre las partes que sea contrario a la Ley de Vivienda.
- Medidas de protección frente a los desahucios.
- Beneficios fiscales para propietarios.
- Recargo del IBI para viviendas vacías.
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública.
- Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada.
Definición para grandes tenedores.
En la ley se señala al Gran tenedor como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Además, existirá una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas:
Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
La actualización de los precios de los alquileres dejará de estar vinculada al IPC y se actualizarán de la siguiente manera:
- Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%
- Durante 2024: las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%
- A partir de 2025: para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC.
Aunque hay excepciones, tal y como indica la ley.
En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes.
Traslado al propietario de pagar los honorarios de la inmobiliaria.
La nueva normativa contempla que “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler”.
Beneficios fiscales para propietarios.
- Estos beneficios entran en vigor a partir del 1 de enero de 2024. Se indica que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Bonificación 70%:
- Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
- Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
- Bonificación 90% si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Recargo del IBI para viviendas vacías.
Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
Regulación Normativa.
Publicación en el BOE. Accede.
Fuente: Consejo de Ministros. BOE.
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