Nuevo decreto de vivienda: nuevas reglas para los contratos de alquiler.

📂

El nuevo Real Decreto-ley de alquileres trae prórrogas automáticas, indemnizaciones y claves legales importantes.

✏️

Table of Contents

Nuevo decreto de vivienda: nuevas reglas para los contratos de alquiler.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

La norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece nuevas reglas sobre la duración y prórroga de los contratos, los plazos de preaviso y la posible indemnización al inquilino cuando el arrendador decide no renovar.

✔️ El Real Decreto-ley entra en vigor el 2 de octubre de 2026.

📅

Prórroga automática de los contratos de alquiler.

Una de las principales novedades del nuevo decreto de vivienda 2026 afecta a los contratos de vivienda habitual.

Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por nuevos periodos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo.

El arrendador deberá comunicar su decisión con una antelación mínima de seis meses, mientras que el inquilino deberá comunicarla con dos meses de antelación.

🪙

Indemnización al inquilino si el propietario no renueva.

Otra de las novedades más relevantes es la posibilidad de que el arrendador tenga que indemnizar al arrendatario cuando comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato.La indemnización será, como mínimo, equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características similares. Siempre que sea posible, su cálculo deberá realizarse tomando como referencia el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.

Además, nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores al año o al mes.

La indemnización se abonará en el momento de entregar la vivienda.

❓

¿Cuándo no tendrá que pagar indemnización el propietario?

La norma establece determinadas excepciones:

Entre ellas se encuentran los casos en los que el propietario persona física necesite la vivienda para sí mismo, para familiares de segundo grado o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad.
También se contemplan situaciones en las que el inquilino no haya habitado efectivamente la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores, disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio o rechace determinadas propuestas de renovación que cumplan los requisitos legales.
Asimismo, se contempla una excepción cuando exista una circunstancia debidamente justificada relacionada con la vulnerabilidad acreditada del arrendador.

🆕

Prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y zonas tensionadas.

El nuevo régimen mantiene determinadas prórrogas extraordinarias.

Cuando el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad social y económica mediante el correspondiente informe o certificado de los servicios sociales, podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor, salvo las excepciones previstas legalmente.

En las zonas de mercado residencial tensionado, el contrato podrá prorrogarse, previa solicitud del arrendatario, por periodos anuales hasta un máximo de tres años, con determinadas excepciones.

🌀

¿Cómo afecta a los contratos de alquiler vigentes?

El nuevo régimen también afecta a los contratos de vivienda habitual que ya están vigentes, pero existen reglas transitorias.

La nueva regulación se aplicará a los vencimientos que se produzcan después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley.

Para los contratos que, en ese momento, tengan menos de seis meses hasta su vencimiento, el arrendador podrá realizar la comunicación de no prórroga con una antelación mínima de cuatro meses.

Además, las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la entrada en vigor de la norma mantienen su eficacia y no generan la nueva indemnización.

🏚️

Entrada en vigor del nuevo decreto de vivienda.

El Real Decreto-ley 27/2026 fue publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026 y entra en vigor al día siguiente, 2 de octubre de 2026.

Por tanto, propietarios e inquilinos con contratos próximos a su vencimiento deberán revisar especialmente las fechas del contrato, los plazos de preaviso y las circunstancias que puedan afectar a una posible prórroga o indemnización.

Desde ELYA NOVA Asesores de Empresa recomendamos analizar cada contrato de forma individual antes de comunicar una “no renovación” o acordar una prórroga, especialmente cuando existan circunstancias de vulnerabilidad, zonas de mercado residencial tensionado o contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva regulación.

🏛️